Stadsutveckling i Malmö blev höjdpunkten i mitt yrkesliv
Börje Klingberg L-68
Det har varit roligt och stimulerande att växla mellan olika arbetsgivare och ha arbetsuppgifter med olika fokus vid olika tidsperioder. Arbetsuppgifter som rört frågor som har varit viktiga för enskilda människor och viktiga i olika faser av samhällsutvecklingen. Jag har bytt jobb i snitt vart sjätte år. Det har varit byten mellan olika arbetsgivare, men också olika roller hos samma arbetsgivare. Sju olika jobb, varav sex med chefsuppgifter, under en yrkestid om drygt fyrtio år. Mitt yrkesliv inledde jag på Broby lantmäteridistrikt. Därefter följde först ett avdelnings-chefsjobb på fastighetskontoret i Kristianstads kommun och sedan olika chefsroller inom lantmäteriet i Halland och Västsverige. Mitt yrkesliv avslutade jag som fastighetsdirektör i Malmö stad.
Fotot är taget vid ett föredrag som jag höll på 20-årsjubileet för lantmäteriutbildningen i Lund 2012(Foto: LTH, Lund). Varför började jag själv på lantmäteriutbildningen på KTH? Mitt val var inte särskilt genomtänkt. Jag tog intryck av en lärare när jag gick sista året på gymnasiet i Södertälje. Han tyckte att lantmäteriutbildningen med blandningen av ekonomi och juridik var intressant. Jag har inte ångrat mitt val av utbildning.
Mitt första jobb som lantmätare fick jag på Broby lantmäteridistrikt i nordöstra Skåne. Innan Broby hade jag ett tillfälligt jobb på lantmäteriet Malmö. I Malmö hade jag glädjen att träffa min fru. I Broby föddes vårt första av tre barn.
Jag inleder min berättelse med mina två senaste jobb som exploateringschef och fastighetsdirektör i Malmö stad, där fokus var på stadsutveckling. Därefter följer berättelser från mina tidigare jobb som lantmätare på Broby lantmäteridistrikt, markchef på fastighetskontoret i Kristianstads kommun, chef för specialenheten i Hallands län, chef för specialförrättningar i Västsverige och överlantmätare i Hallands län. Jobb som har gett rika erfarenheter för arbetet i Malmö stad.
Vid mitt första arbete som förrättningslantmätare insåg jag vikten av att ha sammanträdet på den berörda platsen. Lyssna på förslag och yrkande. Lägga fram förslag och helst fatta beslut på plats och motivera besluten så att man förstod att jag hade lyssnat och beaktat det som hade framförts. Tydligt motiverade beslut som grundades på ett tillräckligt bra och situationsanpassat underlag. Jag fick en bra inblick i värderings- och ersättningsfrågor, bl.a. genom arbetet som fastighetstaxeringsombud.
I arbetet som markchef i Kristianstad fick jag erfarenhet av hur det är att arbeta i en politiskt styrd organisation. Jag fick också stor erfarenhet av komplicerade förhandlingar med byggföretag och enskilda människor i för dem svåra situationer. En annan viktig erfarenhet var betydelsen av att ha ett bra samarbete med kollegor med olika kompetenser och att genomförandefrågorna måste tas med tidigt i planeringen för att få ett bra slutresultat.
Under min tid på lantmäteriet i Västsverige fick jag bra erfarenheter i rollen som ledare och chef, inte minst av att vara chef för enheter med kontor på geografiskt olika platser. Under denna tid utvecklades jag också i rollen som en problemlösande förrättningslantmätare. Mer om mina tidigare arbeten, innan malmötiden, skriver jag alltså längre fram i min berättelse.
Exploateringschef och fastighetsdirektör på fastighetskontoret, Malmö stad
Malmö stad annonserade hösten 1996 efter en exploateringschef till fastighetskontoret för att delta i arbetet med att förverkliga bl.a. citytunneln, den europeiska bomässan, utbyggnad av Malmö högskola (numera universitet) och ambitiösa utbyggnadsplaner för bostäder och verksamheter. Jag hade en tid känt att det var dags att göra något nytt. Jag sökte och fick jobbet.
Jag var exploateringschef från april 1997 till att jag i augusti 2004 tillträdde som fastighetsdirektör. Jobbet som fastighetsdirektör hade jag fram till april 2013 då jag valde att ”trappa ner ” ett år inför pensioneringen i april 2014.
Kortfattat var fastighetskontorets huvuduppgifter:
att vara juridisk ägare av kommunens fastigheter och svara för fastighetsbeståndets förändring
att planera och genomföra exploatering av kommunens mark och markanvisa/sälja/upplåta för byggnation av bostäder, verksamheter, kommersiell och allmän service
att genom exploateringsavtal reglera bl.a. ekonomiska frågor vid exploatering av privat mark
att förvalta och upplåta kommunens mark
att svara för lokalanskaffning och lokalavveckling och att handha kontraktsförvaltningen av sociala lägenheter.
Vår verksamhetsidé var att tillsammans med andra aktörer skapa en för alla attraktiv
stad för arbete, boende och fritid och att vi gjorde det utifrån rollen som kommunens markägare. Vidare skulle vårt arbete präglas av professionalism, engagemang, arbetsglädje och serviceanda.
Genom exploateringsverksamheten skulle vi tillhandahålla ett smörgåsbord av byggklara tomter för bostäder, verksamheter och service. Ett av målen var att erbjuda byggklar mark för ca 2 000 bostäder per år. Byggrätter som avsåg tomter för hyresrätter, bostadsrätter, ägarlägenheter, gruppbyggda småhus och ”fribyggartomter”. Rollen som kommunens exploatör innebar att vår budget för exploateringsprojekten omfattade alla investeringar som krävdes för att tillskapa de byggklara tomterna. Även kostnader för utbyggnad av allmän plats ingick i projektets budget. När projekten hade redovisats för ledningsgruppen och godkänts av exploateringschefen och ekonomichefen så fick projektledaren befogenheter att på ett effektivt sätt bedriva projekten.
Vi förvaltade den urbana och agrara markreserven samt vissa särskilda objekt som ett slott (Torup) och ett landeri (Katrinetorp). Dessutom förvaltade vi kommunens skogsinnehav. Ett innehav som låg i andra kommuner, varav bokskogen i Torup var ett mycket uppskattat fritidsområde för malmöborna.
Kontorets roll som juridisk fastighetsägare innebar bl.a. att vi hade det långsiktiga ansvaret för utveckling av fastighetsinnehavet och förslag på ändrad markanvändning. Kommunalt ägda skolor, förskolor, idrottsanläggningar m.m. förvaltades av Stadsfastigheter som var en avdelning inom serviceförvaltningen. Vår roll som juridisk fastighetsägare innebar att vi med Stadsfastigheter träffade interna markavtal för att reglera villkoren för upplåtelsen av marken. Härigenom medverkade vi också till konkurrensneutralitet med andra aktörer som var ägare av fastigheter som hyrde ut liknande lokaler.
All kommunal lokalanskaffning skulle ske via fastighetskontorets lokalavdelning, LiMa. LiMa skulle se till att det för kommunen bästa hyresalternativet valdes, oavsett om hyresvärden var privat eller kommunal.
Jag tyckte att det var mycket positivt att arbeta i Malmö stad under mina 16 år. Som förvaltningschef hade jag och kontoret ett stort förtroende att självständigt utföra våra arbetsuppgifter. I förhandlingar kunde man lita på att överenskommelser inte skulle ifrågasättas när de formella besluten skulle fattas. Självklart var det viktigt att jag som förvaltningschef informerade och stämde av med kommunstyrelsens ordförande, kommunalrådet för roteln och tekniska nämndens ordförande om olika viktiga frågor.
Den positiva andan som fanns i Malmö utgick från övertygelsen att det var möjligt att vända Malmös negativa utveckling. Malmö hade gått från att vara en av Sveriges rikaste kommuner till att hamna i ett bottenläge. Industrier lades ner och arbetsplatser försvann. Jag upplevde själv Malmö som en trist stad under 80-talet och i början av 90-talet. Enligt det visionsarbete som genomfördes i mitten av 90-talet så skulle Malmö satsa på bl.a. bostäder i havsnära lägen, högskoleutbyggnad, upprustning av stadskärnan och förbättrade kommunikationer genom citytunneln och Öresundsbroanslutningarna. En vision som inte bara delades av Malmö stad utan också av näringslivet i Malmö. Viktigt för att förverkliga idéerna var förvaltningsövergripande projekt och samarbete med olika externa aktörer. Den politiskt ledda planeringsberedningen och en planeringsgrupp med förvaltningschefer var viktiga organ för information och beredning. I planeringsgruppen ingick stadsdirektören, stadsbyggnadsdirektören, fastighetsdirektören, gatudirektören och miljödirektören. Denna grupp beslutade om att tillsätta olika förvaltningsövergripande projekt.
Positivt för den goda andan i Malmö stad var också de omfattande chefsprogram som genomfördes för Malmös alla chefer på olika nivåer. Ett av de mest lyckade gick under namnet ”Engagemang för Malmö”. Ett utvecklingsarbete i chefsgrupper från olika verksamheter, både från den ”hårda” och ”mjuka” sidan.
Den positiva andan präglade också olika samarbetsorganisationer. Malmö Citysamverkan AB har betytt mycket för den lyckade utvecklingen av Malmö City och varit en förebild för många städers citysamarbeten. Bolaget är ett icke-vinstdrivande samarbetsförtag där kommunen, fastighetsägare och butiksägare svarar vardera för en tredjedel av finansieringen. I utbyggnadsområdena har samarbetsorganisationer mellan kommunen och byggherrar varit av olika karaktär för att matcha de skilda förutsättningarna.
Malmö hade drabbats av många industrinedläggelser. En satsning på högskolan var viktigt för att möjliggöra utveckling av näringslivet och arbetsmarknaden. Malmö stad och regeringen kom därför 1996 överens om en utbyggnad av Malmö Högskola. De nya lokalerna skulle ligga centralt och på så sätt skulle studenterna bidra till en positiv utveckling av stadslivet i stadskärnan. För fastighetskontoret blev detta en riktig utmaning, eftersom kommunen inte ägde aktuell mark och de nya byggnaderna skulle uppföras med en snäv tidsram. Efter ett intensivt förhandlande med Skanska och NCC kunde vi komma överens om att förvärva den aktuella marken, delvis genom markbyte. För att säkra tidsplanen beslutade kommunfullmäktige om expropriationsansökan. En möjlighet som alltså inte behövde användas.
Det förvaltningsövergripande arbetet fungerade både effektivt och bra. Något som jag direkt fick erfara när jag började arbeta våren 1997. En av mina första arbetsuppgifter var att tillsammans med en förvaltningsövergripande grupp föreslå vad som skulle hända med det s.k. SAAB-området i Västra Hamnen. Kommunen hade våren 1997 genom förköp förvärvat fastigheten som omfattade ett ca 70 hektar stort markområde med en mässbyggnad om 70 000 kvm BTA (tidigare SAAB-fabrik) och ett kontor om ca 3000 kvm BTA. Enligt gällande översiktsplan och detaljplan skulle fastigheten användas för industriändamål. Vi genomförde olika analyser och studier, bl.a. parallella uppdrag som avsåg bebyggelsestudier. Vår slutrapport redovisades vid ett seminarium i september samma år. Förslaget var att sälja byggnaderna och påbörja planering för byggstart av bostäder och kontor 1999 på industriparkeringen mot havet.
Strax efter seminariet träffade vi mässgeneralen för den bomässa som år 2000 skulle genomföras på Ön i Malmö. Han var bekymrad över tidplanen för mässan. Vi väckte då idén att flytta mässan till Västra Hamnen. Genom att bygga en kanal så skulle området likna Ön. Beslut togs att flytta mässan och genomföra den 2001 istället för år 2000. Förutom att få mer tid så var det bättre att ha mässan 2001, eftersom Öresundsbron och dess anslutningar skulle invigas år 2000. Planeringen lyckades och markarbeten kunde påbörjas 1999 och mässan genomföras 2001, som den europeiska bomässan Bo01. Markarbetena var omfattande med marksanering och höjning av marken. Regeringens lokala investeringsprogram innebar ett tacksamt ekonomiskt stöd till bl.a. marksaneringen. Eftersom området var ett gammalt industriområde byggt på utfyllnader så fanns det olika markföroreningar som måste tas om hand. Utfyllnader som bl.a. bestod av rivningsmassor från innerstaden. Som framgår av bilden av strandlinjen från år 1945 byggdes Bo01 - området på nyvunnen mark från havet (Foto: Malmö stad). Den sista utfyllnaden inom området gjordes på 1980-talet.
Västra Hamnen hade haft svårt att komma igång som nytt stadsområde utan denna kraftiga injektion som Bo01 innebar. För att byggherrar ska våga investera så krävs det en förutsägbarhet, en typ av ”följa John”. Bo01 gav denna förutsägbarhet. Det krävs också att kommunen går före och gör kraftfulla investeringar som ger en hög kvalité för gator, torg och parker. Det är svårt att kräva hög kvalité av byggherrarna om inte också de allmänna platserna har det. Även Wihlborg AB:s, JM AB:s och Skanska Öresund AB:s tidiga kontors- och bostadsbyggnationer i det s.k. Dockanområdet och på Hjälmarekajen hade stor betydelse för Västra Hamnen som nytt stadsområde. För exploateringen av Dockanområdet träffade vi i ett tidigt skede ett ramavtal som sedan följdes upp av exploateringsavtal kopplat till de olika detaljplanerna.
Vad skulle malmöborna tycka om det nya området i Västra Hamnen? De offentliga platserna i Bo01-området blev ännu mer populära än vad vi hade förväntat oss. Området blev Malmös mest integrerade sammantaget för boende och besökande. Även om det var badförbud så blev det populärt att bada från strandskoningen och andra platser. Badförbudet berodde på hala stenar med risk för olyckor. För att tillmötesgå badandet så kunde vi i projektet finansiera bygget av ”bryggplatser” och så småningom ett stort havsbad.
Foto: Bojana Lukac
Även de inre områdena uppskattades av både allmänhet och boende. Här nedan bilder från kanalen med allmänna gångstråk och bostäder.
Foto: Bojana Lukac
Eftersom den första exploateringskalkylen för Bo01-detaljplanen förutsatte en betydande skattefinansiering togs beslut om kalkylen i kommunfullmäktige samtidigt som detaljplanen antogs. Själva mässområdet omfattade ca 500 lägenheter, vilket motsvarade ungefär hälften av byggrätterna i detaljplanen. När alla byggrätter inom planområdet var sålda och alla exploateringsutgifter betalda så kunde vi, trots en hel del extrainvesteringar, redovisa en reavinst om ca 100 miljoner. Större inkomster från försäljning av byggrätterna var orsaken till att det ekonomiska resultatet blev mycket bättre än kalkylerat. Marknaden var väldigt svag när de första bostäderna såldes. Det tog några år innan det blev en markant prisuppgång i Malmö. Prisuppgången innebar att vi efterhand kunde sälja byggrätterna till högre priser och därigenom erhålla ett bra resultat för exploateringen.
Vi hade tur som fick den positiva utvecklingen i Västra Hamnen. Men turen är inget som kommer som en skänk från ovan. För att kunna gripa ”tillfället i flykten” så krävs att man planeringsmässigt är framme i tankarna så att olika skeenden kan gripa in i varandra, vilket alltså var vad som skedde. Det förutsätter också en problemlösande organisation med ett effektivt beslutsfattande. Detta gällde också för Turning Torso, som kunde inordnas i bebyggelsestrukturen utan att det från början fanns några sådana tankar. Även skateparken kom till på liknande sätt genom ett fruktbart samarbete mellan kommunen och en entusiastisk förening. Det var föreningen som var initiativtagare. Skateparken fick redan första året arrangera en världscupstävling, eftersom Marseille hade fått förhinder. Skateparken byggdes på en del av den fartygsbädd som syns på bilden här nedan (Foto: Malmö stad)
Även om bomässan blev lyckad så var marknaden till att börja med svag och det var svårt att sälja och hyra ut bostäderna. När vi 2003 påbörjade nästa exploateringsprojekt om ca 650 lägenheter i Västra Hamnen hade vi endast 13 intressenter som ville bygga. Intressenter som hade goda referenser, varför direktanvisningar kunde genomföras. Vår planering utgick ifrån att området skulle byggas med bostäder med olika upplåtelseformer, varav hyresrätt ca 60-70 %, bostadsrätt ca 20-30 % och äganderätt ca 10 %. Inom detta område kunde en byggherre tilldelas flera tomter, men med en begränsad yta som möjliggjorde maximalt ca 50 lägenheter. En viktig planeringsprincip var att en enskild byggnads fasadlängd mot gata och innegård inte skulle överstiga ca 25 meter. Något som också kan uttryckas som ”ett trapphus en byggnad”. Skälet till denna princip var att försöka få till ett varierat fasaduttryck mot gatan. Något som är positivt för stadsmiljön. Principen hindrade inte att en fastighet skulle kunna omfatta flera byggnader. En tomt inom området fördelade vi till privatpersoner som hade bildat en bostadsrättsförening. Personerna som ingick i föreningen hade viss kunskap inom byggnadsområdet. Trots detta var det inte lätt för dem att genomföra byggnationen. De fick Kasper Salinpriset 2009 för sitt innovativa hus med hög grad av hållbarhet. Vi hade gärna fördelat till fler sådana bostadsrättsföreningar. Tyvärr var det svårt att få konsultmarknaden att hjälpa denna typ av byggherre. På bilden från 2014 har området ännu inte påbörjats (Foto: Malmö stad).
Hyresrätterna skulle byggas med stöd av det investeringsbidrag som regeringen beslutat om. För att stimulera till byggnation av hyresrätter erbjöd vi en tomträttsupplåtelse. Avgälden i tomträttsavtalet var baserad på markpriset för bostadsrätter. I ett sidoavtal var det överenskommet om en lägre avgäld så länge det var en hyresrättsfastighet.
Markpriset bestämde vi alltid utifrån den värdering som vår anställde värderare utförde och som dokumenterades i en PM. På detta sätt beslutades om försäljningspriset i varje enskilt ärende med hänvisning till pris per kvm byggrätt eller likande. Den politiska inriktningen var att priset skulle baseras på ett försiktigt uppskattat marknadsvärde. Marken skulle ses som ett viktigt medel för att med kompetenta byggherrar skapa utveckling av Malmö med attraktiva stadsmiljöer. I detta perspektiv skulle en optimering av markpriset kunna motverka den för staden viktiga ambitionen att tillsammans med byggherrarna skapa fina stadsmiljöer som boende och arbetande tyckte om. Det var endast för någon väldigt speciell tomt som vi tillämpade ett anbudsförfarande, där offererat pris var en av flera parametrar som var avgörande för tilldelningen. Självklart genomförde vi också ett antal tävlingar där arkitektur, husets användning och samspel med omgivningen var viktiga parametrar. En annan viktig princip för alla exploateringsprojekt var att byggherrarna tillsamammans med kommunen skulle ha en samarbetsgrupp för att diskutera och lösa olika gemensamma frågor. Exempelvis är parkering en fråga som det alltid är bra att ha en dialog om. Min erfarenhet är att parkeringsfrågan blir en ”varböld” i projekten om man inte gemensamt löser den. Lösningar som kan utgöra parkeringsgarage i fastigheterna, parkeringsköp i kommunala parkeringshus som byggs i området, lägre krav på antalet parkeringsplatser om byggherren för de boende har betalt ett antal års medlemsavgifter till en bilpool.
Schematisk bild över Malmö där bl.a. Västra Hamnen, Malmö C, Triangeln, Hyllie, Citytunneln, Inre Ringvägen och Yttre Ringvägen är markerade (Bild: Malmö stad)
När vi 2007 gick ut med ytterligare en etapp i Västra Hamnen och den första i Hyllie i södra Malmö så fick vi in 50 intressenter för vartdera området. Marknaden hade vänt och priserna på bostadsrätter hade ökat betydligt. I vårt prospekt som föregick anmälan hade vi angivit att markanvisningen avsåg tilldelning av två tomter för byggnation av 50 % hyresrätter och 50 % bostadsrätter i Västra Hamnen och 25 % hyresrätt och 75 % bostadsrätt i Hyllie. Vi hade satt ett tomtpris per kvm BTA som gällde för bägge tomterna. Vår listiga idé var att bostadsrätterna skulle vara en ”ekonomisk motor” i projekten. Skälet till en högre andel bostadsrätter i Hyllie var att bostadsområdet var det första i Hyllie och vi ville medverka till att man ”slog ner bopålarna”, vilket i större utsträckning sker när man köper en bostad. I prospekten hade vi ställt upp ett antal skallkrav som man skulle uppfylla för att få en tilldelning. Ett sådant krav var att man var en långsiktig förvaltare av hyresfastigheter. Det innebar att en projektutvecklare fick liera sig med en fastighetsägare med hyresrättsfastigheter och vice versa såvida inte företaget var både fastighetsägare och projektutvecklare för bostadsrätter. Fördelningen till byggherrar gjordes genom det som vi kallade jämförelseförfarande. För att kunna komma ifråga för en tilldelning var det tillräckligt med att lämna in en A4-sida där man klargjorde att man ställde upp på skallkraven och redovisade bra referensexempel. Byggherrarnas kostnader för att anmäla intresse blev låga med ett sådant jämförelseförfarande. En tävling utestänger många mindre aktörer eftersom det ofta kostar åtskilliga hundratusentals kronor att delta. Bland intressenterna till Västra Hamnen och Hyllie hade vi ett antal fastighetsföretagare som under lång tid ägt och förvaltat hyresfastigheter i Malmö. Företag som nu kände sig mogna att utöka sitt bestånd. De hade utestängts om markanvisningarna hade genomförts som tävling. Det var tacksamt att ha med dessa företag i byggherredialoger. Det var oftast ägaren själv som deltog och kunde lyfta viktiga frågor och tillföra sina förvaltarerfarenheter.
När vi var klara med alla markanvisningsavtal kom Lehman Brothers konkursen 2008 och finanskrisen. Priserna på bostadsrätter i Malmö gick ner med ca 20 %. Vårt upplägg med bostadsrätterna som ”ekonomisk motor” föll platt till marken. Vi sänkte därför tomtpriserna och möjliggjorde, bl.a. att man genom tomträttskonstruktioner kunde bygga fler hyresrätter än vad som var tänkt. Man kunde påbörja som hyresrätt och senast vid slutbevis, alltså innan inflyttning, omvandla till bostadsrätt. Trots de ändrade förutsättningarna blev områdena bra och uppskattas idag av boende och kontorsanställda. Här nedan en bild där det nämnda området är utbyggt i Västra Hamnen (Foto: LAB3).
Det är viktigt att ha en öppenhet för att modeller och metoder som används vid fördelning av byggrätter måste anpassas till den verklighet som råder för att gynna en önskad stadsutveckling.
Hyllie var ett stort åkerområde i Malmö där en av de tre citytunnelstationerna skulle ligga. Med tåg skulle det från Hyllie ta 15 minuter till Kastrup där stationen ligger rakt under terminal 3. Kommunen skulle finansiera (med ett mindre bidrag från regionen) och äga stationerna Triangeln och Hyllie.
Vi såg framför oss att stationerna skulle fungerar som viktiga motorer i stadsutvecklingen. Detta var ganska givet för Triangeln som ligger i södra delen av cityhandelsstråket. Kommunen ägde obebyggd mark intill ett befintligt köpcentrum och planerad station. Vår planeringsinriktning var att få till en utökning av köpcentret samt nya bostäder och kontor. I budgeten för citytunneln hade vi medel avsatta för att rusta upp de offentliga platserna. Vi hade problem med plats för stationen. Därför aktualiserades en flyttning av citytunneln till ett byggmässigt enklare läge för stationen. En flyttning med ca 100 meter och en placering av stationen intill en trafikled (Pildammsvägen). Vi gjorde en omfattande studie och kom fram till att en flyttning av stationen skulle riskera att spräcka city - handelsstråket. Därför behöll vi cityläget även om det skulle bli dyrare att genomföra. En prisbelönad station med två uppgångar kunde sedan byggas. För att kunna bygga stationen och för att få plats med busstrafiken köpte vi mark av Johanneskyrkan och ett burspråk på en byggnad som Wihlborgs ägde. Bilden nedan visar station Triangelns norra uppgång med Johanneskyrkan i bakgrunden. (Foto: Malmö stad).
Inspiration till stationsutformningar med närmiljöer hämtade vi från studieresor till Berlin, London och Paris. Vi åkte också över sundet till Köpenhamn, som höll på att bygga sin metro, för att studera olika lösningar för cykelparkering. Det finns ju ingen anledning att ”uppfinna hjulet” på nytt när man kan få både positiva och negativa erfarenhet från andra. På en fråga från pressen om studieresor sa tekniska nämndens ordförande: det är tjänstefel om man inte studerar hur andra har löst det. Apropå cykelparkering så finns anläggningar för cykelparkering både utom- och inomhus vid stationerna. I exempelvis Hyllie ligger cykelparkeringen i bottenvåningen i ett parkeringshus. Där finns ca 1 200 platser och tillgång till toalett, dusch och cykelservice.
Om det var hett eftertraktade byggrätter vid Triangeln så var intresset för att bygga i Hyllie svagt. Den enda som visade ett tidigt intresse för Hyllie var Percy Nilsson genom sitt bolag Parkfast AB. Han önskade en markanvisning för byggnation av en arena, ett köpcentrum, bostäder, kontor och ett upplevelsecenter. De goda kommunikationerna med citytunneln i centrum av utvecklingsområdet och utvecklingsområdets anslutning till den befintliga stadsmotorvägen Inre Ringvägen och den motorväg som höll på att färdigställas som anslutning till Öresundsbron var viktiga utgångspunkter för projektet. Vid denna tidpunkt hade vi inte klarat ut stadsstrukturen för Hyllie. Citytunneln gick i dagen i Hyllie och skar diagonalt genom utvecklingsområdet. Enligt tidplanen skulle citytunneln invigas för trafik i december 2010. Efter ett antal olika studier och analyser fastnade vi för en rutnätsstruktur med ett torg, gator och byggrätter som skulle överdäcka järnvägen. För att klara höjderna inom centrumområdet tillförde vi massor och fick en ny högre marknivå. Inför markarbetena gjordes omfattande arkeologiska utgrävningar eftersom det inom området hade funnits bosättningar. Utgrävningarna var omfattande och kostade ca 54 miljoner, vilket motsvarade ca 70:- kronor per kvm markyta. För att dra största möjliga nytta av tågkommunikationerna placerade vi arenan, köpcentret, kontor, hotell och bostäder i en tät struktur i närheten av stationen. De arkeologiska utgrävningarna visade att inget är nytt under solen. I Hyllie hade det för ca 4 700 år sedan funnits ett stort område för kultur-evenemang avgränsat av en palissad. På bilden här intill visas en rekonstruktion av hur palissaden kan ha sett ut för ca 4 700 år sedan. Denna ”arena” låg på ungefär samma plats där Percy Nilsson nu ville bygga en evenemangsarena – han var alltså inte först med sin idé (Foto: Malmö stad).
Ett markanvisningsavtal mellan kommunen och Percy Nilssons bolag Parkfast AB träffades under 2001. Ett avtal som avsåg en evenemangsarena om ca 15 000 åskådare, ett shoppingcenter samt bostäder och kontor. Avtalet gick förvånansvärt lätt att förhandla fram och Percy Nilsson godtog utan större diskussioner kommunens föreslagna tomtpriser med indexreglering (kopplat till vissa grupper inom entreprenadindex). Priser som kunde tyckas höga eftersom de låg i nivå med Västra Hamnen. För arenan skulle en tomträttsupplåtelse tillämpas med en symbolisk tomträttsavgäld. Avtalet förutsatte också olika arkitektstudier och att garanti skulle lämnas för bygget av arenan.
När nu markanvisningsavtalet var träffat var det dags att påbörja detaljplanearbetet. Det var en utmaning att finna en struktur som kunde ”bryta ner” de storskaliga anläggningarna för att skapa mänsklig trivsel i park-och gaturummet. Vi valde exempelvis att klä in köpcentret med bostäder och kontor med lokaler i bottenvångarna. Färdigbyggt har det blivit mycket bra. Ett köpcentrum skapar väldigt trista fasader om man inte gör något, eftersom centret vänder sig helt inåt. Detaljplanen innehöll också bostadsbyggrätter på taket till köpcentret, byggrätter som kommunen behöll genom att sälja en tredimensionell fastighet. Även byggrätter som klädde in centret mot centrumboulevarden behöll kommunen i sin ägo för fördelning till olika intressenter. Den del av kontors-och bostadsbyggrätterna som ramade in köpcentret mot söder ingick i försäljningen. När den slutliga köpcentrumägaren i slutfasen av sitt bygge ville anlägga en takpark på köpcentret Emporia så sålde kommunen också detta utrymme.
Foton från takparken. En park med växlighet, promenad- och sittområden, utsiktsplatser och på vintern en isbana. Takparken omgärdas av bostäder och kontor och har ingångar till köpcentret och en utvändig trappa med hiss från gatuplanet. (Foto: itradgarden.se och perenner)
Jag hade hoppats på att markanvisningsavtalet med Percy Nilsson skulle öka intresset för Hyllie. Jag hade möten med ansvariga för nästan alla fastighets- och byggföretag på marknaden. De visade ett artigt intresse för Hyllie men ingen var intresserad av att dra igång ett projekt. Det var som en av dem sa ”eftersom det är svårt att beskriva risken får jag inte med mig styrelsen”. Vårt skräckscenario för Hyllie var att det endast skulle bli en korvkiosk vid stationen. Företagen började visa ett större intresse för Hyllie först när detaljplanen för arenan, köpcentret m.m. var klar. När köpeavtal, tomträttsavtal och arrendeavtal träffades 2006 mellan kommunen och Percy Nilsson började företagen stå på kö för att få en markanvisning. Det kan tyckas som en lång tid, 2001-2006, att bli klar med planeringen, men det var en intensiv period med olika studier och anläggningarbeten. Under studierna bytte också arenan och köpcentret plats med varandra några gånger. Trots att det var stora åkerfält i Hyllie så fick vi nästan använda ”skohorn” för att få in arenan i ett nära läge intill stationsuppgången.
Percy Nilssons projekt var den initiala satsning som behövdes I Hyllie för att andra byggherrar skulle våga följa efter. Givetvis fanns en osäkerhet hur projektet skulle kunna finansieras. När journalisterna under planeringsfasen ringde och frågade hur det gick så var jag väldigt öppen med information och framhöll att projektet skulle bli av. För att journalister ska kunna utföra sitt jobb på ett bra sätt så är det viktigt att de får en fyllig information. Även om jag hoppades och trodde att vi skulle komma överens om avtalen med Percy Nilsson så hade jag ändå mina funderingar på hur vi skulle lyckas låsa upp med garantier. Avgörande för vår avtalskonstruktion var att fastighetskontorets chefsjurist Kjell Sollbe kom på lösningen med en ondemandgaranti. Vi hade tur eller kan man säga att vi förtjänade tur och kunde göra upp affären när fastighetsmarknaden var het. Priset för byggrätterna (köpcentret och de byggrätter för bostäder och kontor som inramade köpcentret mot söder) som vi kommit överens om i 2001-års markanvisningsavtal uppgick till 250 miljoner kronor, uppräknat med index till 2006-års prisnivå. Percy Nilsson kunde, med vårt goda minne, hitta köpare till köpcenterobjektet som var beredd att betala 550 miljoner. Utvecklingsvärdet om 300 miljoner för köpcentret, inkl. bostäder och kontor säkrade vi genom ondemandgarantin för bygget av arenan. De 300 miljonerna måste alltså sättas in på en bankbok för att kunna betalas ut till kommunen vid begäran. Enligt avtalet om garantin kunde garantin nedsättas i 50 miljonersrater om auktoriserad revisor godkände att minst motsvarande belopp hade investerats i arenan. Om arenan inte byggdes skulle de 300 miljonerna tillfalla kommunen. Avtalspaketet var inte helt lätt att förstå. För Percy Nilsson var det också rätt svårsmält. Han hade svårt att få banklån. Det var hårda tag i förhandlingarna, men med stor respekt för varandra. En regionchef för ett av de större byggföretagen uttryckte efter att läst avtalen: det är de värsta avtalen som jag sett, det är ju dubbla livremmar och hängslen. Oppositionskommunalrådet ställde sju befogade frågor om avtalen i kommunstyrelsen. För att svara på dessa frågor anlitades extern kompetens. När utredningen var klar kunde oppositionsrådet konstatera att avtalen inte bara var bra för kommunen utan mycket bra. Jag tyckte det var bra att utredningen genomfördes. Genom den fick vi en ordentlig revision som innebar en genomlysning av hur vi hanterade markanvisning, prissättning m.m. En revision som inte hade några synpunkter på handläggning och beslut.
För att ett nytt utvecklingsområde ska få en bra start så behövs utbyggnader som är kvalitetsskapande och visar vägen för att andra ska våga följa efter. Min erfarenhet är att börsföretag har svårare att ta stora risker än vad en entreprenör som själv äger företaget är beredd att ta för att uppnå något särskilt. I detta fall var det viktigt för malmösonen att bygga en evenemangsarena i Malmö. I och med att arenor normalt drivs med stora kommunala stöd kan det tyckas vansinnigt att privat bygga en arena för ca 1 miljard kronor. Percy Nilssons intresse, vilja och mod att genomföra sitt projekt var den injektion som behövdes för att andra skulle våga följa efter. Arenan som invigdes i november 2008 har nu funnits i drygt 10 år och har förutom ishockey och konserter lockat många större evenemang till Malmö, bl.a. påvebesök, VM i handboll, Junior-VM i ishockey och Eurovision Song Contest. Percy Nilsson driver lyckosamt arenan tillsammans med sina medarbetare. Inga detaljer för att uppnå kundnöjdhet lämnas åt slumpen. Ett stort eget kök och rikligt med toaletter är exempel på två detaljer som har stor betydelse för ekonomin, eftersom mat och dryck svarar för ca 70 % av intäkterna i en evenemangsarena. Jag tror att det som mest har serverats varm mat till ca 4 000 personer.
Det var också svårt att få intressenter till att bygga en mässa i Hyllie. När vi gick ut med ett markanvisningsprospekt så var det bara Midroc Property Development AB som anmälde intresse och genomförde bygget av en mässa. Mässbyggnaden som invigdes i februari 2012 har blivit mycket framgångsrik. Bristande intresse berodde antagligen på svårigheten att kalkylera risken för mässan, eftersom kommunen inte skulle vara inblandad i varken ägande eller drift.
Stationens mittuppgång mynnar på ett torg som är anlagt med bohusgranit och en fin natthimmel. För att få grönska planterade vi 30-åriga bokträd som köptes in från Berlin. Mellan de stora byggnaderna var det angeläget att bygga en trivsam gata, en centrumboulevard, med en tilltalande rumslighet. Vid ett studiebesök i Berlin promenerade vi intill nybygget Sony Center am Potsdamer platz på en boulevard som hade sparats i sin gamla utformning och gestaltning. Gatans utformning var perfekt att kopiera och bygga i Hyllie.
Natt-och kvällsbild på stationsuppgången på torget med dess bokträd och natthimmel. Malmö Arena och kontorshus inramar torget. I bakgrunden syns Hyllie vattentorn (Foto: Jesper Lindgren).
Som jag nämnt tidigare så var det svårt att intressera företag att bygga i Hyllie. Det första företaget efter Percy Nilsson som visade intresse var Malmöbaserat med ägare som hade erfarenhet av att utveckla fastigheters användning för att stimulera folkliv på gator och torg. De presenterade 2004 ett intressant förslag till byggnation vid torget. Ett förslag som gick helt emot gällande planprogram, men togs ändå emot positivt inom kommunen. Föreslagen byggnation var mycket högre än enligt planprogrammet. Vi insåg att vi behövde se över målbilden för Hyllie. Att målbilden kan behöva revideras är inget konstigt, eftersom nya tankar och idéer konfronteras med tidigare antaganden. Den först uppförda byggnaden i detta projekt, en kontorsbyggnad, gränslade över järnvägen och hade sin grundläggning delvis gemensam med överdäckningen ner på perrongerna. Eftersom Hyllie är den första stationen i Sverige så måste stationsägaren, Malmö kommun, tillhandahålla lokaler till tullverket. Som en del i affären som avsåg markförsäljningen till byggherren Annehem AB köpte kommunen en 3D-fastighet av bolaget. En fastighet som bestod av lokaler på bottenvåningen och lokaler på de två plattformarna med egna hissar däremellan. Det blev en fruktansvärt dyr tullokal. Men det gick inte att ifrågasätta tullverkets krav. Stationen har sedermera blivit en rikskändis eftersom det är här man gör de identitetskontroller som infördes som en följd av den omfattande flyktingströmmen. När Anneham AB sålde sin först byggda fastighet fick de bra betalt. Det visade för marknaden att Hyllie var en bra investering.
Efter Percy Nilsson och Annehem AB visade Skanska Öresund AB intresse. Markanvisningsavtal träffades och Skanska genomförde ett stort kontorsprojekt, Klipporna. I en av byggnaderna har de sitt eget kontor.
För att se över målbilden genomförde vi intervjuer inom kommunens förvaltningar och med intresserade aktörer. Intervjuerna visade att målbilden och förväntningarna på Hyllie spretade ordentligt. En situation som är förståelig eftersom verkligheten med den första byggnationen möter de antaganden och planer som tagits fram på kammaren. Det är lätt att skalan blir fel när man planerar stora områden. Det finns en strävan i planeringen att försöka greppa allt. I Örestad, på den danska sidan, utgick man ifrån att allt var genomtänkt i den masterplan som gällde för det jättestora exploateringsområdet. Detta innebar att man missade att skapa trivsamma miljöer mellan husen. I efterhand försöker man åtgärda problemet. Den översiktliga nivån måste gå hand i hand med den detaljerade planeringen för att möjliggöra förutsättningar för ett bra stadsliv.
För att nå ett bra resultat är det också angeläget att involvera fastighetsägare, företag och enskilda i planering och utveckling. Olika typer av byggherrar behövs. Det är byggherren som bygger för eget ägande och förvaltning. Det är projektutvecklaren som bygger för försäljning. De bidrar med olika erfarenheter och är därför en tillgång i utvecklingen.
Det är också viktigt att förstå vad som driver ett företag att etablera sig på en viss plats. Malmö kunde ha missat IKEA:s etablering av deras globala mötescenter. En av stadens förvaltningar ville att mötescentret skulle etablera sig nära Hyllie station. Hållbarhetsperspektiv framfördes som motiv. Utifrån IKEA:s verksamhetsidé ska inte ett kontor ha en IKEA-skylt och inte en självständig placering, utan ligga synligt intill ett varuhus. Det är varuhuset som är kärnan i verksamheten. Genom att förstå och tillmötesgå IKEA:s önskemål kunde vi också påbörja exploateringen av ett nytt verksamhetsområde i södra Hyllie. IKEA kunde få sin önskade markanvisning och har nu byggt sitt globala mötescenter Hubbhult intill varuhuset. En plats som ändå är relativt nära Hyllie station. Upprinnelsen till IKEA-etableringen var ett telefonsamtal. IKEA:s varuhus i Malmö hade trafikmässigt en dålig lokalisering. Jag ringde därför min kontakt på IKEA och frågade om de inte skulle bygga en ny anläggning. Det visade sig då att de själva kommit fram till att trafiksituationen var svår att lösa och att ett nybygge vore intressant. Därefter träffades ett markanvisningsavtal för ett nytt varuhus. På min förfrågan var de då inte intresserade av att också reservera mark för ett kontor. En reservation som de alltså senare återkom om. Utöver varuhuset och Hubbhult har Ikano och andra IKEA-funktioner flyttat till Hyllie. Detta innebär att det idag är ca 4 200 anställda i Malmö på Inter IKEA, Ingka och Ikano.
Det började bli angeläget att konkretisera målbilds-arbetet för Hyllie. När vi 2008 hade fler intressenter var vi överens om att bilda en samarbetsorganisation för utvecklingen av Hyllie. Vi gav den namnet Samsyn Hyllie (http://www.hyllie.com/). Vi kom överens om en övergripande ”hylliekommunikation” som skulle samspela med objektsmarknadsföringen hos respektive aktör. På bilden härintill är medlemmar i Samsyn Hyllie samlade vid det officiella bildandet och invigningen av organisationens utställnings- och möteslokal i Malmö Arena (Foto: Malmö stad). Genom samarbetet fick vi också ett bra forum för att diskutera kommunens och byggherrarnas planering och investeringar för att få till en bra helhet för stadsutvecklingen. De värdeord som vi valde för vårt arbete var Internationellt,Positiv respektlöshetoch en Hållbar upplevelse. Vi valde alltså andra värdeord än de man ofta väljer och som ofta är ganska intetsägande. De värdeord och den inriktning som vi valde blev framgångsrik. Det var också angeläget att alla skulle vara med och betala för att delta i Samsyn Hyllie. Betalar man för något så vill man också ha valuta för pengarna och engagemanget ökar. Alla aktörer är med och betalar även om fastighetskontoret, som kommunens exploatör, betalar den största andelen av kostnaderna för Samsyn Hyllie.
Jag tycker att vi kunde arbeta på ett effektivt sätt i Samsyn Hyllie. Detta påverkades positivt av den ansvars- och befogenhetsordning som vi hade i den kommunala organisationen. I rollen som fastighetsdirektör i Malmö stad hade jag ansvaret för kommunens budget för utbyggnaden av Hyllie och kunde därmed, vid sittande bord, fatta beslut som hade ekonomiska konsekvenser. Jag hade också delegerat till mina medarbetare att fatta beslut i ekonomiska frågor för de delprojekt som de ansvarade för.
En stad förnyas hela tiden och markanvändningen behöver kontinuerligt ses över. Verksamheter har ofta bedrivits i vattennära lägen. Platser som numera är intressanta för ändrad markanvändning till bostäder. För att åstadkomma detta krävs ofta omfattande fastighetsaffärer som innebär att företaget kan bygga en ny anläggning i ett annat läge och att kommunen kan förvärva mark för stadsutveckling och bli av med exempelvis störande industrispår. Förhandlingarna bedrivs ofta med olika intensitet i olika tidsperioder. Jag var med om att genomföra två sådana strukturskapande affärer. Den ena affären genomfördes med Heidelberg&Cement (Cementa) och den andra med Lantmännen. Förhandlingarna pågick under en 10-årsperiod innan de kunde slutföras.
Malmö brottas som många andra kommuner med områden som präglas av utanförskap och kriminalitet. I Malmö är dessa områden centralt belägna och därmed geografiskt integrerade i staden. De ligger på ca 20 – 30 minuter cykelavstånd från centrala Malmö. Det geografiska läget gör att det inte går att undvika problemen utan de är väldigt synliga för alla i Malmö. Behovet av olika åtgärder blir påtagligt. Trafik- och bebyggelsestruktur och brist på blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer är ett problem. Stadens egen förvaltningsstruktur är också ett problem. På fastighetskontoret tog vi tillsammans med stadsdelsförvaltningen i Rosengård ett annorlunda grepp. Vi kom överens om att Rosengård som skulle anställa en utvecklingschef med uppgiften att arbeta med nya bebyggelseområden som en positiv kraft till förändring. En tjänst som till 50 % finansierades av fastighetskontoret och som arbetade över förvaltningsgränserna för bägge förvaltningarna.
Jobbet som fastighetsdirektör är nog det roligaste som jag har haft. Det har varit fantastiskt att få vara aktivt delaktig i Malmös utveckling. Få förunnat att vara med om något liknande. Men det hade inte varit den glädjen med jobbet om det inte varit för alla samarbeten och möten med personal, kolleger, företag och politiker. Visst har det varit tufft många gånger. Att exempelvis kunna slutföra en förhandling på ett bra sätt. Att i komplicerade frågor komma på bra lösningar. Mina långa löpturer har nog gjort att jag bearbetat lösningar och kunnat sova gott och inte så ofta behövt vakna på natten.
Jag är stolt över vad vi inom fastighetskontoret utförde. Ett uppgifts- och lösningsorienterat arbetssätt med god stämning. En organisation med tydliga ansvarsområden och med ett öppet arbetssätt mellan alla nivåer. Vi fick i de två medarbetarundersökningar som genomfördes högst medarbetarindex i kommunen. Vi hade höga ambassadörsindex. Det är en delmängd i hela indexet som svarar på frågan om man kan rekommendera arbetsplatsen till bekanta. Alltså ett bra betyg för hur man trivs. En förutsättning för ett bra utfört arbete är det förtroendefulla samarbete som funnits mellan kontoret och den politiska organisationen.
Jag skulle vilja beskriva kontorets arbetssätt som att i grannlaga frågor ha en stringent handläggning, att vara lyhörd, ha ett ekonomiskt tänkande och ett kreativt fixande samt ordning och reda.
Att äga mark innebär makt. Det är därför en grannlaga fråga att arbeta med många olika intressenter, allt från arrendatorer av jordbruksmark, bensinstationer och upplag till byggherrar för nybyggnation av bostäder, kontor, verksamheter och service. Trots att vi hanterade en så viktig och begränsad tillgång som mark så fick vi endast lite gnäll eller synpunkter på vår handläggning.
Jag tycker att vi har kunnat balansera olika intressen i olika konjunkturfaser, och tillämpa olika metoder som är anpassade utifrån olika verkligheter. Utgångspunkten har varit att det ska vara bra för Malmö stad, för byggherren och för konsumenten (hyresgästen, ägaren till bostaden och den som arbetar i lokalerna).
Efter en spännande tid i arbetslivet var det dags att våren 2014 gå i pension. Jag valde att ett år innan pensioneringen frånträda tjänsten som fastighetsdirektör för att dokumentera läget i olika ärenden och vänja mig vid ett lägre tempo i vardagen. Något som jag kan rekommendera andra att göra.
Här nedan följer mina berättelser från de olika jobb som jag har haft innan jag 1997 började arbeta i Malmö stad.
Broby lantmäteridistrikt i nordöstra Skåne
Mitt första jobb som lantmätare var på Broby lantmäteridistrikt under perioden september 1973 till mars 1976, ca 2,5 år. Distriktet hade inledningsvis sin verksamhet i åtta kommuner innan kommunsammanslagningen 1 januari 1974. Då bildades de två kommunerna, Östra Göinge och Osby. Att arbeta på ett litet distrikt gav värdefulla erfarenheter av att arbeta som förrättningslantmätare med ny lagstiftning inom fastighetsområdet (bl.a. FBL och Al). I Broby hade jag turen att direkt få förtroendet att testa olika kunskaper i komplicerade lantmäteriförrättningar. Jag fick också förtroendet att delta som expert på byggnadsnämndssammanträden, bl.a. på Lönsboda kommuns sista byggnadsnämndssammanträde innan kommunsammanslagningen den 1 januari 1974.
Exempel på komplicerade förrättningar som jag genomförde var en ensittarförrättning och fastighetsregleringar utan överenskommelser. Förrättningar där jag utförde värderingar för att föreslå markvärden. Fastighetsregleringarna avsåg samfälld båtplats och samfällda vägar. Enligt ensittarlagen hade en innehavare av eget hem på ofri grund under vissa förutsättningar rätt att friköpa marken mot markägarens vilja. Utifrån min värdering kunde parterna vid sammanträdet på plats komma överens om köpet och avgränsningen av den hävdade tomtplatsen.
Rollen som fastighetstaxeringsombud gav värdefulla värderingserfarenheter. Som ombud var uppgiften att, efter samråd med olika lokala grupper av förtroendevalda, analysera och till skattemyndigheten föreslå markvärdekartor och byggnadsvärdetabeller.
Redan vid detta första arbete insåg jag vikten av att ha sammanträdet på den berörda platsen. Lyssna på förslag och yrkande. Lägga fram förslag och helst fatta beslut på plats och motivera besluten så att man förstod att jag hade lyssnat och beaktat det som hade framförts. Jag insåg också hur viktigt det var med kompetenta arbetskamrater, inte minst på kanslifunktionen. En funktion som höll ordning på ekonomi och olika administrativa uppgifter.
Kristianstads kommun
Jag tog med mig en hel del erfarenheter från jobbet som förrättningslantmätare till mitt nya arbete i Kristianstads kommun. Att självständigt utreda och fatta beslut var en sådan erfarenhet. Tydligt motiverade beslut som grundades på ett tillräckligt bra och situationsanpassat underlag. Underlag som bl.a. utgjordes av utredningar, sakägarnas synpunkter och yrkanden. Jag hade också i arbetet som förrättningslantmätare börjat få en bra inblick i värderings- och ersättningsfrågor.
Jag hade under studierna varit intresserad av fysisk planering och mark- och exploateringsfrågor. Kristianstads kommun annonserade en tjänst som chef för markavdelningen på fastighetskontoret. Jag ansökte och fick jobbet. Som markchef hade jag ansvar för mark- och exploateringsfrågor.
Jag började i Kristianstad våren 1976 och jobbade där i drygt åtta år fram till hösten 1984. Jag fick en snabbresa in i fysisk planering. Den fysiska riksplaneringen hade startat och skulle resultera i ett kommunalt markprogram och en kommunöversikt. Dessa program och planer innebar viktiga ställningstaganden för kommunens utveckling. Bebyggelseutveckling och hushållning med mark- och vatten skulle utredas och beslutas om.
Ett mycket viktigt beslut som kommunen tog var att inte fortsätta bygga på den goda åkerjorden. Åkerområden som sedan länge utgjort kommunens markreserv för bebyggelseutveckling. Kommunen skulle enligt kommunöversikten erbjuda byggbar mark i centralorten Kristianstad, i de sex basorterna och i ett 20 tal mindre orter. Detta fick en direkt påverkan på mitt arbete eftersom kommunen plötsligt saknade bebyggelsemark på många orter, inte minst i centralorten Kristianstad.
Min uppgift var att köpa in ny mark av lantbrukare i Kristianstad och på andra orter. Jag kunde slutföra ett antal köp av jord- och skogsbruksfastigheter som inte hade ”bannlysts” för bebyggelse. Självklart hade jag förhandlingarna hemma hos folk i deras hem. För berörda fastighetsägare var det ofta tufft att mötas av kommunens önskemål om att få köpa gården. Det var därför viktigt att förstå deras situation och se på olika lösningar så att både de och kommunen kunde bli nöjda. I dessa förhandlingssituationer uppträder du inte bara som förhandlare utan du måste också representera kommunen som helhet och kunna svara på olika frågor.
I arbetet med förvärven försökte jag ha ett pragmatiskt arbetssätt inom ramen för en stringent hantering. Trots detta gick några förvärv inte att lösa utan expropriation. Jag skrev underlag för ansökningar och stämningar samt gjorde ersättningsbedömningar. En av tvistefrågorna var om marken skulle värderas utifrån pågående markanvändning eller med bebyggelseförväntningar. En sådan tvist låg bakom att den s.k. statskommunala marknämnden fick pröva ersättningsfrågan för kommunens förvärv av skogsmark av det statliga domänverket. Till kommunens glädje fastslog statskommunala marknämnden, med fastighetsrådet Bertil Hall som expert, att marken skulle värderas utifrån pågående markanvändning som skogsmark.
För att regeringen skulle bevilja ett expropriationstillstånd skulle vissa krav uppfyllas. Kommunen måste genom plandokument visa att aktuell mark behövdes för samhällsutvecklingen. Dessutom var det viktigt att kommunen kunde visa att fastighetsägaren hade fått ett seriöst erbjudande. I ett fall som avsåg ett mindre markområde fungerade det inte att kommunicera via brev. Jag ansökte om fastighetsreglering för att få kommunens erbjudande protokollfört och med viss förhoppning om att marken kunde lösas in enligt 8 kap 1 § FBL. Den inställda förrättningen blev sedan en viktig del i expropriationsansökan.
För att genomföra markpolitiken i Kristianstad använde sig kommunen av de markpolitiska hjälpmedlen som expropriation, tvångsvis fastighetsreglering och ledningsrätt samt förköp. Hjälpmedel som direkt och indirekt hade stor betydelse. Det var inte politiskt kontroversiellt att använda medlen utan det sågs som något naturligt. Min erfarenhet är att en framgångsrik tillämpning av hjälpmedlen förutsätter kompetenta tjänstemän och bra förhandlingsunderlag. Krav som kan ställas på en tjänsteman som arbetar med mark- och exploateringsfrågor är fantasi, helhetssyn, framsynthet, förhandlingsskicklighet, lagtekniskt och fastighetsekonomiskt kunnande och en stringent handläggning.
När du arbetar med mark- och exploateringsfrågor är det angeläget att ha ett bra samarbete med de kollegor som arbetar med plan-, trafik-, miljö- och budgetfrågor. Det var en av många viktiga erfarenheter från tiden i Kristianstad. Genomförandefrågorna måste in tidigt i planeringsprocessen, de måste in redan i den översiktliga planeringen och i olika programskeden. Det går inte att lagstifta om hjälpmedel som klarar dåliga planeringssituationer utan problemen måste klaras genom framsynthet.
Här är ett exempel på när det blev fel i planeringen. Ett planärende som avsåg förtätning av stora villatomter i Åhus gick ut på samråd. Bl.a. hade byggföretag köpt upp tomter. Alla sakägare var mycket positiva till planförslaget. Tyvärr hade det gjorts en miss i kommunens interna arbete, eftersom handlingarna inte innehöll en redovisning av de gatukostnader som fastighetsägarna skulle betala. Detta innebar att planen måste ut på ett nytt samråd med en gatukostnadsutredning. Från det att inga synpunkter hade framförts vid det första samrådet hade nu nästa alla synpunkter, och en äldre person skrev ”Måtte Gud straffa Er för detta.” Att tidigt tydliggöra och diskutera konsekvenserna av planförslag är nödvändigt för att få en förtroendefull process.
Under den här perioden tog jag fram förslag på exploateringsavtal och förhandlade med byggföretag och markägare om villkoren för exploatering av deras mark. En hel del av exploateringarna avsåg fritidsbebyggelse längs kusten.
Jag arbetade också under Kristianstadstiden med program för bebyggelseutveckling, bl.a. bebyggelseförtätning.
Ett mycket speciellt förvärv som jag medverkade i var kommunens köp av de fastigheter där Statsföretag (alltså staten) bedrev verksamhet genom Hvilans Mekaniska Verkstad. Företaget hade många anställda. I sammanträde med Statsföretags styrelseordförande utlovades, uppfattade vi från kommunen, att verksamheten skulle fortsätta om de fick in kapital genom att kommunen köpte fastigheterna. Ganska snart efter kommunens förvärv lade statsföretag ner stora delar av verksamheten och finska Kone tog över viss verksamhet. Kommunen stämde Statsföretag, men kunde inte påvisa ett löftesbrott – ord stod mot ord. Det var en speciell känsla att vara vittne i rättegången. Jag bedömer att kommunen ändå på lång sikt har haft nytta av förvärven för att möjliggöra en blandad stadsbebyggelse där det tidigare var en rätt ”ruffig” industrimiljö.
Under perioden i Kristianstad fick jag erfarenhet av hur det är att arbeta i en politiskt styrd organisation. Jag fick också stor erfarenhet av komplicerade förhandlingar med byggföretag och enskilda människor i för dem svåra situationer. En annan viktig erfarenhet var betydelsen av att ha ett bra samarbete med kollegor med olika kompetenser och att genomförandefrågorna måste tas med tidigt i planeringen för att få ett bra slutresultat.
Lantmäteriet i Halland och Västsverige
Efter tiden i Kristianstad återvände jag till Lantmäteriet och var under perioden 1994 – 2007 chef för olika enheter. Under olika perioder var jag chef för specialenheten i Halland, chef för Specialförrättningar i Västsverige och överlantmätare i Halland. Skälet till att jag slutade på kommunen och började på Lantmäteriet var att jag hade jobbat för kort tid i Lantmäteriet och nu hade ett sug efter att börja med förrättningsverksamhet igen.
Vad kunde jag förutom chefserfarenheter ta med från jobbet i Kristianstad? Förhandlingserfarenheten kom till stor nytta. Att möjliggöra ett bra förhandlingsklimat är alltid viktigt. I situationer där någon önskar ta annans mark i anspråk är detta särskilt viktigt. För ett köp av fastighet eller upplåtelse av rättighet handlar det inte bara om pris och villkor. Det handlar också om att lyssna och förstå fastighetsägarens situation och se på vilket sätt som det går att åstadkomma en bra lösning. Även mina erfarenheter av samarbete med kollegor med olika kompetenser och från plan- och byggnadslagstiftningen hade jag nytta av. Jag fick också fördjupade kunskaper genom rollen som PBL -utbildare. Jag hade fått uppdrag av kommunsidan att vara PBL-utbildare i Kristianstads län. Ett uppdrag som jag fick utföra trots att jag hade bytt arbetsgivare.
Under den här perioden pågick många infrastrukturprojekt i Västra Sverige. Förutom mina chefsuppgifter så arbetade jag med olika förrättningar. Det var företrädesvis förrättningar för stängning av järnvägsövergångar, ledningsförrättningar, vägförrättningar kopplat till motorvägsutbyggnad och bildandet av fiskevårdsområden. Fiskevårdsområdena avsåg bl.a. laxfiskeåarna Ätran, Högvadsån och Viskan. Den sistnämnda ”ställde jag in” eftersom det inte fanns någon opinion för ett bildande. Ätran var väldigt speciell med laxfiskerätter från drottning Kristinas tid. Utbyggnaden av motorväg E6 genom Halland skar av många enskilda vägar. För att ändra det enskilda vägnätet med nya sträckningar och motorvägspassager genomfördes anläggningsförrättningar. Det var oftast många sakägare som var berörda i de olika förrättningarna. Sammanträden med större sakägargrupper höll jag i församlingshem och bygdegårdar.
Eftersom många av förrättningarna hade karaktären av tvångsåtgärd så försökte jag lägga upp arbetet så att sakägarna på ett enkelt sätt kunde framföra synpunkter och påverka besluten. Även om det alltid var en strävan att skapa förutsättningar för överenskommelser så var detta inte alltid möjligt. Men att ha blivit lyssnad på och att besluten var välmotiverade uppfattades som positivt. Eftersom besluten ofta påverkade framtiden för grannar emellan var det viktigt att försöka få till ett förhandlingsklimat och ett resultat som innebar att de nya förhållandena ”föll i god jord”.
En arbetsvecka under den här perioden var väldigt speciell. Jag hade tillsammans med en medarbetare och två gode män en sammanträdesturné med nio halv dags sammanträden från Laholm i söder till Mölndal i norr för att höra om det fanns synpunkter på yrkandet om utbyggnad av gasledning. Swedegas AB hade ansökt om upplåtelse av ledningsrätt för att möjliggöra utbyggnaden av gasledningen med tillhörande mät-och reglerstationer m.m. Det sista mötet i Mölndal på fredag eftermiddag blev väldigt speciellt. Bokat församlingshem var stängt och en reservlokal i en skola fick fixas och kaffe och bullar köpas från ett konditori. Det framkom många synpunkter och yrkanden på sammanträdet. Swedegas AB:s representanter fick boka om flyget hem till Stockholm två gånger. Synpunkter och yrkanden som framfördes var relevanta och fordrade svar från ledningsägarens sida. Efter en kul men tröttsam vecka var det uppskattat att få applåder när sammanträdet avslutades.
Att vara en problemlösande förrättningslantmätare var både roligt och effektivt för att nå bra resultat. Mina erfarenheter från arbetet med förhandling och planering i Kristianstads kommun kom väl till pass. Lantmäteriet ordnade också bra kurser i att vara ”En problemlösande förrättningslantmätare”. Även kurser inom området ”Markåtkomst och ersättning” var värdefulla.
Förrättningar för att stänga järnvägsövergångar på Västkustbanan var en typ av problemlösande förrättningar. Banverket ansökte om förrättning för att stänga obevakade järnvägsövergångar på en viss sträcka för att öka trafiksäkerheten. Det kunde handla om 10 - 15 övergångar som användes dels för jordbruket och dels var en del i landsbygdsvägnätet. Rättigheten till övergången var antingen ett servitut eller en samfälld väg. Jordbruksenheterna hade sina marker i öst - västlig sträckning och järnvägen skar igenom i nord - sydlig sträckning. Ett förhållande som bl.a. gav längre väg för åker- och betesmarkstransporterna om övergångarna togs bort. Trafiken skulle ledas till en övergång med bommar. Eftersom vägpassagen gjordes i öst - västlig sträckning så var det med eftermiddagssolen i ögonen speciellt farligt att passera övergångar utan bommar, även om de hade ljus- och ljudsignaler. På två av förrättningarna berörda sträckor skedde två tragiska dödsolyckor vid övergångar som hade ljus- och ljudsignaler men inga bommar. Även om dödsfallen inträffade under förrättningarnas gång så var förrättningshandläggningen inte orsak till bristen på bommar. Förrättningsjobbet innebar att ha enskilda och gemensamma möten med de berörda för att klarlägga hur de påverkades och lägga fram förslag på lösningar. Lösningar som oftast innebar planering för nya vägar. Beslut togs oftast som preliminärfråga med servitutsupphävande och beslut om gemensamt arbete för vägutbyggnad. Ersättningsfrågorna hanterade jag därefter genom att ta fram ersättnings-PM som kommunicerades med berörd fastighetsägare och Banverket. Beslut om ersättning kunde oftast tas med stöd av en överenskommelse mellan parterna. Vid några tillfällen tog jag också beslut om att utse en sakkunnig för ersättningsfrågorna.
Att behandla sakägarna på ett juste sätt, var viktigt för mig. Banverket tog i början av 90-talet kontakt för att höra om det var möjligt att genomföra en lantmäteriförrättning för åtkomst av den mark som behövdes för dubbelspårsutbyggnaden mellan Kungsbacka och Mölndal. Man hade tänkt expropriera men kommit i tidsnöd. För att sakägarna inte skulle komma i en sämre situation än om expropriation tillämpats, var det viktigt att som förrättningslantmätare ställa vissa ”krav” på Banverket. Ett sådant var att de skulle bekosta ombud för de fastighetsägare som så önskade. Lagstiftningen medgav ju ingen rätt till ersättning för ombud i en lantmäteriförrättning, men det hindrade ju inte att Banverket frivilligt ställde upp och bekostade ombud. Förrättningen genomfördes med sammanträde på plats och fastighetsbildningsbeslut och beslut om förtida tillträde kunde sedan meddelas utan överklaganden. Om jag minns rätt så var det ingen som i detta skede av förrättningen anlitade ombud, men det var viktigt att möjligheten fanns.
Jag deltog aktivt i arbetet med att utveckla ”trossen”. Det handlade både om att utveckla arbetsprocesser och om informationshantering i förrättningarna. Jag ansåg att det var mycket som kunde förenklas och effektiviseras i de förrättningar där allt i princip var klart redan vid ansökan genom köp och överenskommelser. Dessutom ansåg jag att det var möjligt att utveckla förrättningslantmätarens problemlösande roll med en potentiell stor arbetsmarknad. Jag uppfattar att lantmäteriet missade att prioritera utvecklingen av verksamheten med problemlösande förrättningar. Från olika håll får jag idag höra en stor irritation över den statliga förrättningsverksamheten. Förutom att ärendena tar lång tid så är det mycket kritik mot att förrättningslantmätarna saknar närvaro och finns på distans. Vidare kritiseras att det brister i förmågan att på ett problemlösande sätt medverka med förrättningar till genomförandet av detaljplaner och projekt. Det finns en risk att den statliga förrättningsverksamheten utvecklas till att bara bli en registreringsfunktion. Att kompetens eller vilja saknas för att medverka till en effektiv planerings- och genomförandeprocess. Mycket talar för att det behövs en organisationsöversyn. För att få en ökad närvaro kanske det kan vara en lösning att inrätta fler kommunala lantmäterimyndigheter.
Under den här perioden i lantmäteriet fick jag också bra erfarenheter i rollen som ledare och chef, inte minst att vara chef för enheter med kontor på geografiskt olika platser. Lantmäteriet erbjöd också många bra chefskurser.
2020-03-05
borje.klingberg@gmail.com
